Đất nền dự án sẽ phải áp thuế 25%

Liên quan đến việc kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi chuyển nhượng bất động sản có rất nhiều vấn đề người dân hết sức quan tâm. Phóng viên Báo NLĐ đã phỏng vấn bà Trần Thị Lệ Nga, Trưởng Phòng Tuyên truyền và Hỗ trợ người nộp thuế Cục Thuế TPHCM.

. Phóng viên: Cá nhân có góp vốn để hưởng quyền mua nền nhà hoặc căn hộ trong các dự án nhà ở muốn chuyển nhượng lại thì phải đóng thuế TNCN theo thuế suất 25% trên thu nhập chịu thuế hay 2% giá chuyển nhượng, thưa bà?

- Bà Trần Thị Lệ Nga: Căn cứ quy định tại Thông tư 161/2009/TT- BTC ngày 12-8-2009 của Bộ Tài chính, Cục Thuế TPHCM đã có công văn số 6969/CT-TTHT gửi các doanh nghiệp (DN) kinh doanh bất động sản (BĐS) trên địa bàn để hướng dẫn việc thu thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng BĐS. Trường hợp trong hợp đồng đã thể hiện rõ giá chuyển nhượng, giá vốn chuyển nhượng và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng (có hóa đơn chứng từ hợp pháp) thì phải áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập tính thuế.

Do đó, trường hợp chuyển nhượng quyền mua căn hộ trong các hợp đồng đã thể hiện rõ giá chuyển nhượng, giá vốn chuyển nhượng và các chi phí liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng thì phải áp dụng thuế suất 25% tính trên thu nhập chịu thuế, không được áp dụng thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng. Tương tự, trường hợp cá nhân mua nền nhà trong khu quy hoạch, mọi chi phí liên quan đã do chủ đầu tư chi trả, khi chuyển nhượng cá nhân cũng phải đóng thuế TNCN theo thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế.

. Nhưng theo Luật Thuế TNCN, người nộp thuế được phép lựa chọn hình thức nộp thuế là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên thu nhập tính thuế để có lợi hơn cho người nộp thuế?

- Căn cứ theo các văn bản quy phạm pháp luật về thuế TNCN (điều 14 và điều 23 của Luật Thuế TNCN; điều 18 đến điều 22 Nghị định số 100/CP của Chính phủ; Thông tư số 84 và Thông tư số 161 của Bộ Tài chính) đều không quy định người nộp thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được lựa chọn phương pháp nộp thuế là 2% giá chuyển nhượng hoặc 25% thu nhập tính thuế.

Nền nhà thuộc dự án An Phú - An Khánh, quận 2 - TPHCM đang được rao bán nhiều. Ảnh: H.Thúy

Cũng cần nói thêm là trước đây Bộ Tài chính có công văn số 762/BTC-TCT ngày 16-1-2009 hướng dẫn một số nội dung về thuế TNCN có hướng dẫn cho phép người nộp thuế được lựa chọn áp dụng phương pháp tính thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS có lợi (số thuế thấp hơn), nhưng văn bản này đã bị bãi bỏ theo khoản 1, điều 7, Thông tư 161/2009/TT-BTC.

. Nếu cá nhân chuyển nhượng BĐS xác định được giá vốn và các chi phí khác (đủ điều kiện để áp thuế 25% trên thu nhập tính thuế) nhưng không kê khai để được hưởng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng thì cơ quan thuế có biện pháp nào để xử lý?

- Trường hợp cá nhân chuyển nhượng BĐS có đầy đủ cơ sở xác định được giá vốn và các chi phí khác nhưng không kê khai để tính thuế theo phương pháp áp dụng thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế mà khai nộp thuế theo thuế suất 2% tính trên giá chuyển nhượng với số thuế ít hơn là không đúng quy định của Bộ Tài chính. Trong trường hợp này, người nộp thuế phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực trong việc kê khai.

. Trong hướng dẫn của Cục Thuế TP có quy định: Các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chỉ làm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng góp vốn về quyền mua nền, căn hộ từ người mua cũ sang người mua mới sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS... Trong khi đó, Luật Quản lý thuế không quy định DN có quyền và nghĩa vụ này?

- Đây là một trong những biện pháp quản lý thu thuế của cơ quan thuế nhằm chống thất thu cho ngân sách Nhà nước. Trường hợp các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS không thực hiện theo hướng dẫn của Cục Thuế thì cơ quan thuế không chấp nhận việc hủy hóa đơn đã lập cho người mua cũ để lập lại hóa đơn cho người mua mới. Nếu DN vẫn hủy hóa đơn và lập hóa đơn cho người mua mới thì cơ quan thuế vẫn tính thêm thuế phải nộp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS mà không điều chỉnh doanh thu và thuế đã kê khai của người mua cũ.

Thuế TNCN chuyển nhượng nền dự án

Ví dụ: Ông A mua 1 nền nhà diện tích 100 m2 của công ty N tại dự án X với giá góp vốn là 5 triệu đồng/m2 (giá đất đã bao gồm chi phí san lấp, xây dựng cơ sở hạ tầng, tiền sử dụng đất...; các chi phí khác bằng 0). Nay ông A chuyển nhượng cho ông B với giá bán là 25 triệu đồng/m2.

Trường hợp này, thuế TNCN phải nộp sẽ được tính:

Thuế TNCN = [giá chuyển nhượng – (giá vốn + chi phí liên quan)] x 25% = (2,5 tỉ - 500 triệu) x 25% = 500 triệu đồng.